KA 334/VI Das Bezirksamt wird um Auskunft gebeten:

Welchen Handlungsbedarf für eine attraktive Entwicklung des OTZ Mahlsdorf leitet das Bezirk-samt aus dem Gutachten zur Entwicklung von Einzelhandelsansiedlungen entlang der B1 / B5 zwischen der Landesgrenze und dem “Berliner Balkon” der GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, speziell auch aus dem Kapitel “Städtebaulich und räumlich-funktionale Strukturen des OTZ Mahlsdorf”, ab?

Das Gutachten stützt den Gedanken des bipolaren Ortteilzentrums, insbesondere unter Be-rücksichtigung der westlich der Hönower Straße vorhandenen Fachmärkte wie OBI und Roller. Die Gutachter sehen innerhalb des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungs-planes die Möglichkeit, einen zweiten verdichteten Einzelhandelsstandort an der B1/5 einzuord-nen. Da eine Teilfläche sich bereits im noch abgegrenzten Bereich des OTZ befindet, ist grund-sätzlich ein städtebaulicher Zusammenhang gegeben. Jedoch ist die Verknüpfung zu den übri-gen nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbetrieben des Ortsteilzentrums zu verbessern.

Diese verbesserte Verknüpfung muss im weiteren vorhabenbezogenen Bebauungsplan durch entsprechende Festsetzung gewährleistet werden. Hier besteht weiterer Untersu-chungsbedarf.

Das Ortsteilzentrum hat erhebliche Funktionsschwächen. Trotz der guten Erreichbarkeit des OTZ durch alle Verkehrsteilnehmer/innen auf der Hönower Straße erfolgte keine Entwicklung, die der beabsichtigten Funktion des Ortsteilzentrums gerecht wird. Die Verkaufsfläche ist im Vergleich zu den üblichen Richtwerten im OTZ zu gering im Verhältnis zum gesamten Einzugs-gebiet. Dadurch kommt es zu einem Zentralitätsverlust. Die Versorgungsfunktion kann nicht in vollem Umfang erfüllt werden. Es kommt durch niedrige Zentralität zu einem Kaufkraftabzug. Auf Grund der prognostizierten Einwohnerzahl wird bis 2030 eine positive Kaufkraftentwicklung (Kaufkraftanstieg bis 2020 ca. 5 %) erwartet.

Mit den Festsetzungen soll die Einordnung von Einzelhandelseinrichtungen vorrangig für die Nahversorgung im Ortsteilzentrum unter Berücksichtigung wirtschaftlicher Rahmen-bedingungen ermöglicht werden, um die Zentralität des Ortes zu erhöhen.

Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes stellt die einzige Fläche dar, die mit einer Anbindung an die Hönower Straße für die Neuansiedlung von Großflächen in Fra-ge kommt. Im Nahversorgungsbereich besteht ein erheblicher Fehlbedarf. Entsprechend den Aussagen des Gutachtens dürfte es auf Grund der beabsichtigten Größenordnung (Verdopp-lung der Verkaufsfläche) zu einer Verschiebung des Schwerpunktes kommen.

Mit den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sind diese Potential-flächen unter Berücksichtigung der städtebaulich verträglichen Dimension des Vorha-bens zu beschränken. Auch hier besteht hinsichtlich der Verträglichkeit weiterer Unter-suchungsbedarf.

Im Bestand werden funktionale Lücken zwischen den Polen deutlich. Die Steigerung der Zen-tralitätswerte soll entsprechend den Aussagen des Gutachtens hier vorrangig durch eine Stär-kung im mittelfristigen Bedarfsbereich erfolgen. Dazu ist die Begrenzung des Umfangs von Fachmärkten des mittelfristigen Bedarfs erforderlich, um negative Auswirkungen zu verhindern. Ausreichend Entwicklungspotenziale zur Ansiedlung von Fachmärkten sind im mittleren Ab-schnitt der Hönower Straße vorhanden.

Die Bebauungspläne entlang der Hönower Straße, die rechtskräftigen Pläne wie die lau-fenden Verfahren, sind hinsichtlich der möglichen Einordnung von Fachmärkten des mit-telfristigen Bedarfes zu prüfen.

Außerdem wird durch die Gutachter festgestellt, dass die Funktion des Ortsteilzentrums durch mangelnde Aufenthaltsqualität, die fehlende Gestaltung des öffentlichen Raumes und die hohe Verkehrsbelastung beeinträchtigt ist. Der Ortskern Mahlsdorf wird nicht als zusammenhängen-des Zentrum wahrgenommen. Es entsteht ein negativer Gesamteindruck.
Es werden Defizite der verkehrlichen Situation dargestellt, die geringe Straßenquerschnitte an-gemahnt und die mangelnde Stellplatzsituation insbesondere südlich der Pestalozzistraße.

In Auswertung des Gutachtens erfolgt die Erarbeitung eines Entwicklungskonzeptes für das Ortteilzentrum Mahlsdorf mit dem Ziel der Verbesserung der Aufenthalts- und Nut-zungsqualität im Gehwegbereich (Koordination der unterschiedlichen verkehrlichen und städtebaulichen Projekte). Die Anlaufberatung findet im September 2010 statt. Im IV. Quartal 2010 wird das Verkehrskonzept für den Ortsteil Mahlsdorf Gegenstand der Bera-tung sein. Im I. Quartal 2011 wird eine Beratung stattfinden, die sich mit dem Einzelhan-del beschäftigt und erste Schritte zu einem Straßenmanagement gemeinsam mit den Ak-teuren zum Ziel hat.

Norbert Lüdtke